आवास ऋण

बैंक की आवास वित्त योजना के तहत व्यक्तियों/कॉरपोरेट्स को निम्नलिखित उद्देश्यों के लिए ऋण दिया जा सकता है:

• आवास निर्माण के लिए भूमि का क्रय, बशर्ते कि उधारकर्ता से यह घोषणा प्राप्त की जाए कि वह उक्त भूखंड पर बैंक वित्त या अन्य स्रोतों की सहायता से 2 वर्षों के भीतर निर्माण कार्य प्रारंभ करेगा। यदि वह ऐसा करने में असफल रहता है, तो खाता खोलने की तिथि से वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर लागू ब्याज दर वसूल की जाएगी।
• घर/फ्लैट/आवासीय इकाई का निर्माण।
• एक मौजूदा घर/फ्लैट/आवासीय इकाई (पूर्ण निर्मित/निर्माणाधीन) का सीधे क्रय।
• मौजूदा घर/फ्लैट/आवासीय इकाई की मरम्मत/नवीनीकरण/संवर्धन/परिवर्तन/पूरा करने के लिए अतिरिक्त वित्तीय सहायता, चाहे वह स्व-निधि से या बैंक वित्त की सहायता से निर्मित/क्रय किया गया हो, चाहे ऋण का भुगतान पूरा हो चुका हो या बकाया हो।
  नोट: - मौजूदा आवासीय इकाई की मरम्मत/संवर्धन/परिवर्तन/नवीनीकरण/पूर्णता के लिए, यह सुनिश्चित किया जाएगा कि संपत्ति की अवशिष्ट आयु, अनुमोदित मूल्यांकक द्वारा प्रमाणित, ऋण की कुल अवधि से अधिक हो।
• परिवार के लिए दूसरी आवासीय इकाई के निर्माण/क्रय या भूखंड/जमीन के क्रय के लिए आवास ऋण स्वीकृत किया जा सकता है, चाहे पहली आवासीय इकाई का निर्माण/क्रय स्व-निधि से किया गया हो या बैंक वित्त की सहायता से।

• स्थिर आय स्रोत वाले व्यक्ति, जो स्वयं या संयुक्त रूप से गृह संपत्ति के मालिक हैं या बनने की योजना बना रहे हैं, निम्नलिखित श्रेणियों से संबंधित होने पर पात्र होंगे:
  • राज्य/केंद्र शासित प्रदेश/केंद्र सरकार, सरकारी/अर्ध-सरकारी उपक्रमों, स्वायत्त निकायों और सरकारी संस्थानों के स्थायी कर्मचारी।
  • निजी/सार्वजनिक लिमिटेड कंपनियों के कर्मचारी, जिनकी न्यूनतम 3 वर्षों की कुल सेवा और वर्तमान नियोक्ता के साथ कम से कम 1 वर्ष की सेवा हो।
  • पेशेवर, स्वरोजगार व्यक्ति/ व्यवसायी, जिनकी वर्तमान पेशे/व्यवसाय में न्यूनतम 2 वर्षों की स्थिरता हो।
  • कृषि और संबद्ध गतिविधियों में लगे व्यक्ति।
  • पेंशनभोगी - राज्य/केंद्र शासित प्रदेश/केंद्र सरकार, सरकारी/अर्ध-सरकारी उपक्रम, स्वायत्त निकाय और सरकारी संस्थान।
  • राज्य/केंद्र शासित प्रदेश/केंद्र सरकार, सरकारी/अर्ध-सरकारी उपक्रमों, स्वायत्त निकायों और सरकारी संस्थानों के संविदा कर्मचारी भी निम्नलिखित शर्तों के अधीन पात्र होंगे:
  • शेष संविदा अवधि प्रस्तावित ऋण अवधि के बराबर या उससे अधिक होनी चाहिए (हालांकि, वे संविदा कर्मचारी जो वर्तमान नियोक्ता के साथ 3 वर्षों से अधिक समय तक निरंतर कार्यरत हैं, उनके लिए यह अनिवार्य नहीं होगा)।

• ऋण आवेदन के समय न्यूनतम आयु: 18 वर्ष

1. मकान/फ्लैट/आवासीय इकाई के निर्माण/खरीद के लिए: परियोजना की लागत, निर्धारित मार्जिन से घटाकर, उधारकर्ता(ओं) की भुगतान क्षमता के अधीन।
2. मकान/भवन निर्माण के लिए भूमि/प्लॉट की खरीद के लिए: अधिकतम वित्त पोषण निम्नलिखित में से न्यूनतम होगा:
   • प्लॉट/भूमि की लागत का 75%
   • कुल हाउसिंग लोन पात्रता का 75%
   • ₹75.00 लाख

हालांकि, जोनल क्रेडिट कमेटी प्लॉट/भूमि खरीदने के लिए ₹100 लाख तक के ऋण को मंजूरी दे सकती है। इसी तरह, डिविजनल क्रेडिट कमेटी/सेंट्रल क्रेडिट कमेटी ₹500 लाख तक के ऋण को मंजूरी दे सकती है यदि वह आवासीय मकान निर्माण के लिए भूमि/प्लॉट खरीदने हेतु हो।

1. मकान के अतिरिक्त निर्माण/संशोधन/समाप्ति के लिए: अनुमानित लागत, निर्धारित मार्जिन से घटाकर, इस शर्त के अधीन कि, जहाँ लागू हो, आवश्यक अनुमति सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त की गई हो।
2. मरम्मत/नवीनीकरण के लिए: अनुमानित मरम्मत/नवीनीकरण लागत, निर्धारित मार्जिन से घटाकर।

नोट: किसी एक आवासीय संपत्ति की मरम्मत/नवीनीकरण के लिए कई बार ऋण लिया जा सकता है।

• मकान/फ्लैट के निर्माण, खरीद, मरम्मत, नवीनीकरण, जोड़/परिवर्तन के लिए न्यूनतम मार्जिन:

मोरेटोरियम अवधि

मोरेटोरियम अवधि की गणना पहली किश्त की तिथि से निम्नलिखित अधिकतम सीमा के अनुसार की जाएगी:

उधारकर्ता(ओं) को ऋण आवेदन के समय यह विकल्प दिया जाएगा कि वे मोरेटोरियम अवधि के दौरान वास्तविक ब्याज भुगतान करें या इस ब्याज को पूंजीकृत करके ईएमआई में समाहित करें।

चुकौती (Repayment)

मूलधन (Principal) और ब्याज को समान मासिक किश्तों (EMIs) में मोरेटोरियम अवधि के बाद चुकाना होगा। ब्याज दर में किसी भी वृद्धि/कमी के साथ, चुकौती की अवधि और ईएमआई को पुनः निर्धारित किया जाएगा। प्रत्येक मामले की वास्तविक परिस्थितियों और उधारकर्ता की भुगतान क्षमता को ध्यान में रखते हुए चुकौती अवधि और ईएमआई तय की जाएगी।

यह सुनिश्चित करने के लिए कि नियमित किश्तें प्राप्त हों और डिफॉल्ट को न्यूनतम रखा जाए, निम्नलिखित उपाय किए जाने चाहिए:

1. यदि उधारकर्ता का हमारा बैंक में परिचालन खाता (Operative Account) हो: मासिक किश्तों की स्वत: कटौती के लिए एक डेबिट प्राधिकरण (Debit Authority) प्राप्त किया जाए और आवश्यक स्थायी निर्देश (Standing Instructions - SIM) बैंक प्रणाली में सेट किए जाएं।
2. यदि उधारकर्ता का हमारा बैंक में परिचालन खाता न हो: आवास ऋण खाते में ईएमआई की वसूली NACH/RECS (डेबिट) या किसी अन्य व्यवहार्य वसूली प्रणाली के माध्यम से की जानी चाहिए।

(हालांकि, पहले तीन मासिक किश्तों के भुगतान के लिए कम से कम तीन अग्रिम दिनांकित चेक (Post-Dated Cheques) प्राप्त किए जाने चाहिए, क्योंकि NACH आदेश को निष्पादित करने में आमतौर पर एक या दो महीने लग सकते हैं। एक बार NACH निष्पादित हो जाने के बाद, शेष चेक (यदि कोई हो) उधारकर्ता को वापस किए जा सकते हैं। इसके अलावा, यदि उधारकर्ता का किसी अन्य बैंक में परिचालन खाता है, तो प्रोसेसिंग शुल्क / CIBIL शुल्क अग्रिम रूप से क्रॉस्ड चेक के रूप में प्राप्त किया जाना चाहिए और इसे तुरंत जमा करके भुनाया जाना चाहिए। इससे उधारकर्ता के हस्ताक्षर और केवाईसी (KYC) सत्यापन में भी सहायता मिलेगी।)

•             अग्रिम शुल्क/प्रोसेसिंग शुल्क: ऋण राशि का 0.25% + लागू जीएसटी             
  न्यूनतम रु 2000 + जीएसटी     अधिकतम रु 50000 + जीएसटी         
•             निरीक्षण शुल्क:  वास्तविक परिवहन शुल्क या रु 500/- + लागू जीएसटी (जो भी अधिक हो)। यह राशि खाते XXXXXXXXXXXXXXXX में जमा की जाएगी।         

• ऋण की ईएमआई (मौजूदा और प्रस्तावित दोनों) सहित कुल कटौतियाँ निम्नलिखित सीमा से अधिक नहीं होनी चाहिए:

  सकल वार्षिक आय	अनुमेय कटौतियाँ
  6 लाख तक	कुल कटौती सकल मासिक आय के 65% से अधिक नहीं होनी चाहिए।
  6 लाख से 12 लाख तक	कुल कटौती सकल मासिक आय के 70% से अधिक नहीं होनी चाहिए।
  12 लाख से अधिक	कुल कटौती सकल मासिक आय के 75% से अधिक नहीं होनी चाहिए।
  राज्य/केंद्र/संघ राज्य क्षेत्र सरकार के पेंशनभोगियों के लिए, कुल कटौतियाँ (समायोजन राशि को छोड़कर) उनकी शुद्ध मासिक पेंशन/आय के 50% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

  सकल कटौतियों में स्वैच्छिक भविष्य निधि, बीमा प्रीमियम, आवर्ती जमा आदि जैसे निवेशों के लिए की गई कटौतियाँ शामिल नहीं होंगी।

• शून्य

• आवेदक(ओं) की प्राथमिक आय के अतिरिक्त, नीचे दी गई आय को भी वित्त पोषण की मात्रा का आकलन करने के लिए माना जा सकता है।

  1) परिवार के सदस्यों/करीबी रिश्तेदारों की आय:
  a) संपत्ति के सभी संयुक्त मालिकों की आय: परिवार के सदस्यों जैसे पति/पत्नी, बच्चे, माता-पिता, भाई-बहन, जो संपत्ति के संयुक्त मालिक हैं, उन्हें संयुक्त उधारकर्ता बनाकर MPBF की गणना के लिए उनकी आय को शामिल किया जाएगा। गैर-आय अर्जित करने वाले मालिकों को भी संयुक्त/सह-उधारकर्ता के रूप में शामिल किया जाएगा।

  b) कमाने वाले परिवार के सदस्यों की आय: परिवार के सदस्य जैसे पति/पत्नी, बच्चे, माता-पिता, भाई-बहन, जो संपत्ति के संयुक्त मालिक नहीं हैं, लेकिन उनके पास वेतन, व्यवसाय या पेशे के माध्यम से एक स्थिर आय है और उनका वेतन/व्यवसाय/संचालित खाता किसी भी बैंक (अधिमानतः J&K बैंक) में बनाए रखा जाता है, उन्हें संयुक्त उधारकर्ता/सह-उधारकर्ता बनाकर उनकी आय को शामिल किया जा सकता है। हालांकि, अधिकतम 03 परिवार के सदस्यों (आवेदक के अलावा) की आय ही मानी जाएगी।

  नोट: केवल शुद्ध शेष आय (सभी कटौतियों को घटाकर) को ही मान्य किया जाएगा, जिसमें पहले से लिए गए ऋणों की कटौती भी शामिल होगी। पति/पत्नी, बच्चे आदि की आय के प्रमाण पत्र संबंधित योजना के तहत प्राप्त किए जाएंगे। साथ ही, यह सुनिश्चित किया जाएगा कि संयुक्त रूप से लिए गए आवास ऋणों की कटौती को अन्य ऋण सुविधाओं की पात्रता की गणना करते समय ध्यान में रखा जाए।

  2) किराये की आय: करों, उपकर आदि को घटाकर शुद्ध किराये की आय को भी तब शामिल किया जा सकता है, जब उधारकर्ता कोई घर खरीदने/निर्माण करने का इरादा रखता है और उसे किराए पर देने की योजना बनाता है, क्योंकि वह अपने मुख्यालय से बाहर तैनात है या उसके नियोक्ता द्वारा उसे आवास प्रदान किया गया है। हालांकि, किराये की आय को केवल प्राप्त/प्राप्त करने योग्य वास्तविक किराए तक ही स्वीकार किया जाएगा और यह सुनिश्चित किया जाएगा कि प्रमुख आय स्रोत अन्य स्रोतों से ही हो।

  3) व्यापार/पेशे का संचालन करने वाले व्यक्तियों के लिए: यदि कोई व्यक्ति अपने व्यवसाय/पेशे को एकमात्र स्वामित्व (प्रोपराइटरशिप) के आधार पर चला रहा है, तो नीचे दी गई शर्तों के अनुसार शुद्ध वार्षिक आय में मूल्यह्रास (Depreciation) जोड़ा जा सकता है:
  a) मूल्यह्रास की राशि पिछले दो वर्षों की ऑडिटेड/वास्तविक बैलेंस शीट के आधार पर निर्धारित की जाएगी।
  b) पिछले दो वर्षों में चार्ज किए गए मूल्यह्रास की औसत राशि को शुद्ध वार्षिक आय में जोड़ा जाएगा।

  नोट: उधारकर्ता द्वारा ऐसी अचल संपत्तियों की खरीद के लिए लिए गए किसी भी व्यावसायिक ऋण के मूलधन चुकाने की जिम्मेदारी को ऋण पात्रता निर्धारित करने के लिए उधारकर्ता की शुद्ध आय

• क) आय प्रमाण (ऋणकर्ता/सह-ऋणकर्ताओं के लिए):

  i) वेतनभोगी व्यक्ति:
  निम्नलिखित में से कोई एक, प्राथमिकता के अनुसार:-
  1. नवीनतम वेतन प्रमाण पत्र (यदि वेतन में कोई असाधारण परिवर्तन हुआ हो, तो 3 महीनों के औसत को ध्यान में रखा जा सकता है)।
  2. पिछले 2 वर्षों का आयकर रिटर्न (आईटीआर) एवं फॉर्म 16 (औसत लिया जाएगा)।

  (वेतन प्रमाण पत्र में सभी कटौतियों के साथ जन्म तिथि, नियुक्ति तिथि, पुष्टि तिथि और सेवानिवृत्ति तिथि की जानकारी होनी चाहिए। डिजिटल रूप से उत्पन्न/प्रेषित वेतन प्रमाण पत्र, बिना डीडीओ के हस्ताक्षर के स्वीकार किए जा सकते हैं। हालांकि, जन्म तिथि, सेवानिवृत्ति की तिथि, शुद्ध वेतन आदि की जानकारी को उपलब्ध अभिलेखों से सत्यापित किया जाएगा। इसके अलावा, इन प्रमाण पत्रों को आवेदक/ऋणकर्ता द्वारा अनिवार्य रूप से आत्म-सत्यापित किया जाना चाहिए।)

  नोट: यदि कोई कर्मचारी बैंक और संबंधित सरकारी विभाग/संस्थान के बीच किसी समझौता ज्ञापन (MoU) के अंतर्गत आता है, तो उस समझौते के अनुसार दस्तावेजीकरण और अन्य मानकों को लागू किया जाएगा। 
  ● पूर्ण नियम एवं शर्तों सहित नियुक्ति आदेश की प्रति (केवल संविदा कर्मचारियों के लिए)।

  ii) पेंशनभोगी:
  ● PPO (पेंशन भुगतान आदेश) की प्रति एवं मासिक पेंशन स्लिप।
  ● पिछले 6 महीनों का पेंशन खाता विवरण (उन पेंशनभोगियों के लिए, जिनका पेंशन खाता बैंक में नहीं है)।

  iii) स्वरोजगार पेशेवर और व्यवसायी: निम्नलिखित में से कोई एक, प्राथमिकता के अनुसार:-
  1. पिछले 2 वर्षों के आईटीआर की प्रतियां (औसत लिया जाएगा)।
  2. पिछले वर्ष की ऑडिटेड/सीए प्रमाणित बैलेंस शीट और लाभ-हानि विवरण, वैधानिक आवश्यकताओं के अनुसार।
  3. चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा जारी आय प्रमाण पत्र (वार्षिक आय ₹2.50 लाख तक होने पर)।

  iv) कृषि और संबद्ध गतिविधियों में लगे व्यक्ति:
  ● CA/तहसीलदार द्वारा जारी आय प्रमाण पत्र, इस शर्त के साथ कि स्वीकृत प्राधिकारी इसमें उल्लिखित आय राशि की प्रामाणिकता से संतुष्ट हो।

  नोट:
  ICAI द्वारा अनिवार्य किए जाने के अनुसार, CAs को उनके द्वारा प्रमाणित/अभिप्रमाणित दस्तावेजों/प्रमाणपत्रों/रिपोर्टों को UDIN पोर्टल पर पंजीकृत करना होगा।

भूमि/प्लॉट/तैयार बना मकान खरीदने, पहले से स्वामित्व वाली भूमि/प्लॉट पर मकान निर्माण करने, मरम्मत, अतिरिक्त निर्माण, परिवर्तन, या मौजूदा मकान के विस्तार के मामले में:

प्राथमिक सुरक्षा:

1. क्रय/निर्माण किए जाने वाले भूमि/मकान/फ्लैट की तुल्य अधिकार/पंजीकृत बंधक (Mortgage)। संपत्ति का स्वामित्व स्पष्ट, विक्रय योग्य और किसी भी प्रकार की बाधा से मुक्त होना चाहिए (यह उन संपत्तियों पर लागू नहीं होगा जो पहले से ही किसी मौजूदा ऋण के लिए गिरवी रखी गई हैं)।
    
2. जब मकान/फ्लैट की बंधक तुरंत संभव नहीं हो और/या मकान/फ्लैट का कब्जा उपलब्ध न हो, जैसे कि जब मकान/फ्लैट निर्माणाधीन हो या उसे हाउसिंग बोर्ड/को-ऑपरेटिव सोसाइटी/डेवलपमेंट अथॉरिटी/निर्माण कंपनी/बिल्डर से खरीदा जा रहा हो और स्वामित्व केवल पूर्ण भुगतान के बाद स्थानांतरित किया जाता हो, तो ऐसे मामलों में तीन पक्षीय (Tripartite) समझौता किया जाएगा। इसमें निम्नलिखित पक्ष शामिल होंगे:
   1) हाउसिंग बोर्ड/डेवलपमेंट अथॉरिटी/को-ऑपरेटिव सोसाइटी/निर्माण कंपनी/बिल्डर
   2) उधारकर्ता (Borrower)
   3) बैंक
   इस समझौते में यह शर्त होगी कि मकान/फ्लैट की संपूर्ण बिक्री राशि प्राप्त होने के तुरंत बाद उधारकर्ता को संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित किया जाएगा और बैंक के हित को उनके रिकॉर्ड में दर्ज किया जाएगा। इसके बाद, प्रोजेक्ट पूरा होने और विक्रय विलेख (Sale Deed) निष्पादित होने के बाद बैंक के पक्ष में गिरवी (Mortgage) पंजीकृत की जाएगी। साथ ही, बैंक को एक शपथ-पत्र (Affidavit) और अंडरटेकिंग प्राप्त करनी होगी कि निर्माण कार्य स्वीकृत योजना और भवन उपनियमों के अनुसार किया जाएगा।

नोट: जहां बिल्डर त्रिपक्षीय समझौते (TPA) पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार नहीं है या किसी भी कारण से TPA प्राप्त नहीं किया जा सकता, वहाँ संबंधित क्षेत्रीय प्रमुख/क्रेडिट कमेटी, मामले की मेरिट के आधार पर इस शर्त को हटाने के लिए अधिकृत होंगे।

जिन मामलों में निर्माणाधीन हाउसिंग प्रोजेक्ट्स के बिल्डरों से TPA प्राप्त नहीं किया जा सकता, वहाँ स्वीकृत प्राधिकरण को निम्नलिखित शर्तों का पालन करना होगा:

1. उधारकर्ता से एक अंडरटेकिंग प्राप्त करना कि यदि उसकी आवंटन रद्द होती है या बिल्डर के साथ बिक्री सौदा पूरा नहीं होता, तो वह बिल्डर से मिलने वाली वापसी राशि को ऋण खाता समायोजन के लिए बैंक के माध्यम से ही प्रसारित करेगा।
2. ऐसे हाउसिंग लोन के वितरण के समय, बिल्डर को सूचित किया जाएगा कि खरीदार ने उक्त फ्लैट के लिए बैंक से वित्तपोषण लिया है। इसके अलावा, बिल्डर से अनुरोध किया जाएगा कि आवंटन रद्द होने की स्थिति में वापसी राशि बैंक को प्रेषित की जाए।

संपार्श्विक सुरक्षा (Collateral Security):
इस योजना के अंतर्गत कोई संपार्श्विक सुरक्षा / तृतीय पक्ष गारंटी आवश्यक नहीं है, सिवाय निम्नलिखित श्रेणियों के लिए:

1. पेंशनभोगी - जीवनसाथी/वैध उत्तराधिकारी की गारंटी आवश्यक होगी, जो पारिवारिक पेंशन प्राप्त करने के हकदार होंगे, साथ ही एक अतिरिक्त व्यक्ति की गारंटी भी आवश्यक होगी।
2. NRI (अनिवासी भारतीय) - दो निवासी भारतीयों की तृतीय पक्ष गारंटी, जिनके पास पर्याप्त वित्तीय साधन हों।
3. नोट: मौजूदा मकान संपत्ति को गिरवी रखने की शर्त ऋण ₹5 लाख तक के मामलों में लागू नहीं होगी (और स्थायी सरकारी/अर्ध-सरकारी कर्मचारियों के लिए यह सीमा ₹10 लाख होगी, जब ऋण मरम्मत/अतिरिक्त निर्माण/परिवर्धन के उद्देश्य से दिया गया हो)। इन मामलों में, ऋण को तीसरे पक्ष की गारंटी (दो व्यक्तियों की) या जीवन बीमा पॉलिसी, सरकारी प्रतिभूतियाँ, IVP, NSC, KVP, या बैंक की सावधि जमा (FDR) के माध्यम से सुरक्षित किया जाएगा। हालांकि, ऋण की गई संपत्ति पर ऋणग्रस्तता का नकारात्मक लियन (Negative Lien) बैंक के पक्ष में दर्ज किया जाएगा और उधारकर्ता द्वारा एक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की जाएगी, जिससे डिफॉल्ट की स्थिति में बैंक को संपत्ति बेचने का अधिकार मिल जाएगा।